Hilfe gesucht: Mietrechtsfrage

[ThomasF]

Hallo zusammen

 

Ich habe eine Frage zum Mietrecht.

 

Ich habe einen äusserst mühsamen Vermieter der seit einem halben Jahr einen erheblichen Mängel nicht behoben hat. Trotz telefonischer Aufforderung, Vermerkung im Abnahmeprotokoll und eingeschriebenen Briefen mit der Aufforderung den Mängel zu beheben tut sich nichts.

 

Nun gibt es ja die Möglichkeit bei schwerwiegenden Mängeln die vom Vermieter nicht behoben werden den Mietzins eigenhändig zu reduzieren. Ich habe da mal was von 30% gehört.

 

Was muss man alles beachten um auf der sicheren Seite zu sein?

Diese Massnahme mit einem eingeschriebenen Brief anzukündigen ist klar. Was gibt es sonst noch?

 

Und muss ich den Betrag, den ich nicht überwiesen habe nach Behebung des Mängels überweisen? (wäre ja nicht logisch irgendwie, denn der Mängel beeinträchtigte die Wohnqualität).

 

 

 

Wäre froh um Hilfe.

[Tis]

Empfehlung: Da anrufen, die haben tagtäglich mit solchen Dingen zu tun und du bekommst sicher eine fundierte, richtige und umfassende Auskunft. http://www.mieterverband.ch/zh_rechtsberatung.0.html

 

 

Meine Meinung ist keines des obigen, aber auch gratis ;)

Ich übernehme ausdrücklich keine Gewähr für Richtig- und Vollständigkeit sowie etwaige daraus entstehende (negative) Folgen. Unbedingt mit einem Profi abklären!

 

 

 

 

Trotzdem, ein kleiner Überblick:

Die bei jedem Anspruch angegebenen Links bringen's übrigens; da steht einiges, wie du vorgehen musst und worauf du achten musst (von den Gerichten in Zürich, d.h. also dass etwaige Zürcher Spezialitäten auch berücksichtigt würden [das OR selber ist ja Bundesrecht, welches ggf. durch kantonales Recht verschieden umgesetzt werden kann])

 

Nun gibt es ja die Möglichkeit bei schwerwiegenden Mängeln die vom Vermieter nicht behoben werden den Mietzins eigenhändig zu reduzieren. Ich habe da mal was von 30% gehört.

 

Sagt mir gerade nichts mit dem selber reduzieren - heisst aber nix.

 

Rechtlich wäre das meiner Meinung nach so zu konstruieren - was meinen die Profis?

("+" heisst: Voraussetzung erfüllt, Anspruch gegeben, etc.)

 

1. Anwendbarkeit der Mieterrechte von OR259a ff.

(+) Wegen OR258II: Mieter hat Sache trotz gravierenden Mängeln (welche Tauglichkeit zum vorausgesetzten Gebrauch ausschliessen oder erheblich beeinträchtigen) übernommen und will gehörige Erfüllung des Vertrags

+ Wegen OR258IIIa: Mieter hat Sache mit Mängeln übernommen, die Tauglichkeit zum vorausgesetzten Gebrauch zwar vermindern, aber weder ausschliesslich noch erheblich beeinträchtigen (eher das bei dir, wenn du ja ein halbes Jahr darin wohnen konntest?!)

 

 

 

2. Rechte des Mieters gem. OR259a ff.

Grundsätzlich hast du alle der folgenden Rechte gemeinsam, du musst dich also nicht einmal entscheiden

+ OR259aIa: Auf Mangelbeseitigung

Hast du ja offenbar schon versucht

--> wenn das nicht gemacht wird --> OR259bIb

--> Mehr Infos (Zürcher Gerichte): http://www.gerichte-zh.ch/ZRP/zuerich.nsf/0/7fb32c31746b74c1c1256ff7002d8edc/$FILE/Beseitigung.htm

 

+ OR259bIb: Ersatzvornahme durch dich

Kennt Vermieter den Mangel und beseitigt ihn nicht innert nützlicher Frist: Du kannst Mangel auf Kosten des Vermieters beseitigen lassen, wenn er die Tauglichkeit der Mietsache zum vorausgesetzten Gebrauch vermindert, aber nicht erheblich beeinträchtigt (also es ein geringfügiger Mangel ist). Dazu ist gem. meinem Lehrbuch (Huguenin, OR Besonderer Teil, Zürich 2008) im Gegensatz zu Fällen von OR98 keine Ermächtigung notwendig

--> Mehr Infos: http://www.gerichte-zh.ch/ZRP/zuerich.nsf/0/79caf373fba0db93c1256ff700317bcf/$FILE/Ersatzvornahme.htm

 

+ OR259d: Verlangen einer Mietzinsreduktion

Du kannst vom Vermieter verlangen, den Mietzins zu reduzieren, ab dem Zeitpunkt wo er Kenntnis des Mangels hatte bis zur Behebung. Von "einfach weniger bezahlen" würde ich abraten, da könntest du in Verzug geraten, Verzugszinsen bezahlen müssen, für Schäden aufkommen, etc.

--> Mehr Infos: http://www.gerichte-zh.ch/ZRP/zuerich.nsf/0/43b21f68252e50c2c1256ff70031962e/$FILE/Minderung.htm

>> Als Anhaltspunkt: Übersicht einiger Urteile, was wie viel Reduktion gab: http://www.mietrecht.ch/db/entscheide_list.php?Artikel=259d (Fluglärm: 30% :D)

 

==> + OR259g: Hinterlegung des Mietzins, um danach Reduktion zu erstreiten

Das einzige was du mit den künftigen Mietzinsen tun kannst: Du kannst sie bei einer kantonalen Stelle hinterlegen. Dies musst du dem Vermieter allerdings vorher schriftlich ankündigen.

Dann trefft ihr euch vor der Schlichtungsbehörde (OR259i), wo ihr euch entweder einigen könnt wer das Geld erhält oder sonst sie es per Entscheid zuspricht (OR259i). Damit du deine Beiträge überhaupt zurückbekommen kannst, musst du deinen Anspruch binnen 30 Tagen seit Fälligkeit des ersten hinterlegten Mietzinses bei der Schlichtungsbehörde geltend machen (OR259h)

--> Mehr Infos: http://www.gerichte-zh.ch/ZRP/zuerich.nsf/0/9af8bb1300d32600c1256ff70031e389/$FILE/Hinterlegung.htm

 

(-): OR259e: Schadenersatz

Hast sogar noch einen Anspruch auf Schadenersatz (bspw. für Hotelkosten weil Wohnung unbewohnbar), sofern den Vermieter ein Verschulden trifft .

--> Mehr Infos: http://www.gerichte-zh.ch/ZRP/zuerich.nsf/0/32232a10fd4aaf8ec1256ff70031c912/$FILE/Schadenersatz.htm

 

 

Vielleicht bringt das ja was...

 

Grüessli,

 

Tis (im übrigen auch nicht mal sonderlich an Mietrecht interessiert - hab's mehr mit dem Strafrecht [ob das mit der Modi-Tätigkeit zusammenhängt?]) :009:

[Tis]

Achja, übrigens:

 

Die Pflicht des Vermieters, die Sache im tauglichen Zustand zu übergeben und zu erhalten (da hängt dann wohl auch der ganze Rattenschwanz von oben dran), kann durch den Mietvertrag nicht zum Nachteil des Mieters abgeändert werden (OR256IIb). Auch durch AGB geht das nicht (OR256IIa). Eine solche Bestimmung in AGB/Mietvertrag wäre also nichtig, d.h. bedeutungslos.

 

 

Oh, und rein interessenshalber: Was ist der Mangel? ;)

 

Grüessli,

 

Tis

[Ted]

Kleine Richtigsstellung:

 

Es gibt keine telefonische Rechtsberatung.

Man muss Mitglied des Mieterverbandes sein

Man kann aber auch direkt vorbeigehen, 65.-Franken bezahlen, dann ist man für 1 Jahr Mitglied und es gibt Auskunft!

 

Tellstrasse 31. (Querstrasse zur Militärstrasse, Kreis 5.

Für Thomas als Aussersihler ja kein Problem.

 

Gruss von einem Ex-Aussersihler